Num imóvel alugado, duas pessoas com interesses diferentes dividem o mesmo endereço: o dono, que quer proteger a construção, e quem mora lá, que quer proteger o que trouxe para dentro. O seguro residencial, nessa situação, não é um produto único: é uma decisão que cada lado toma para o que é seu.
Resposta rápida
- O proprietário tem interesse em segurar a estrutura do imóvel: paredes, piso, instalações elétricas e hidráulicas, esquadrias.
- O inquilino tem interesse em segurar o que é dele: móveis, eletrônicos, roupas e a sua responsabilidade civil dentro do imóvel.
- Pela Lei do Inquilinato, art. 22, VIII, o prêmio do seguro complementar contra fogo do imóvel é do proprietário, salvo cláusula expressa em contrário no contrato.
- O seguro fiança é uma das 4 garantias da locação. Segundo a SUSEP, a cobertura básica é a falta de pagamento do aluguel: ele não é um seguro residencial.
- Em apartamento, a edificação inteira já tem seguro obrigatório contra incêndio, contratado pelo condomínio.
Duas pessoas, dois interesses, dois seguros possíveis
A Lei 15.040/2024, que rege os contratos de seguro desde dezembro de 2025, define no art. 1º que a seguradora se obriga a garantir o interesse legítimo do segurado contra riscos predeterminados. Num imóvel alugado, existem dois interesses diferentes debaixo do mesmo endereço.
O proprietário é dono do imóvel em si: a construção, os revestimentos, a parte elétrica e hidráulica embutida na parede, as esquadrias. Se um incêndio destrói a cozinha, é o valor de reconstrução dessa estrutura que pesa para ele.
O inquilino é dono do que trouxe para dentro: sofá, geladeira, televisão, computador, roupas, itens pessoais. Se o mesmo incêndio destrói esses bens, é o inquilino quem perde esse valor. A apólice do proprietário protege o interesse do proprietário, e não repõe os móveis de quem mora lá.
Por isso a pergunta “quem deve contratar” não tem resposta única: cada um contrata para proteger o que é seu, se decidir que vale a pena.
Se o imóvel é apartamento, o prédio já tem seguro
O Código Civil, no art. 1.346, torna obrigatório o seguro de toda a edificação do condomínio contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Contratá-lo é tarefa do síndico (art. 1.348, IX). A página da SUSEP sobre seguro compreensivo também registra que esse seguro é exigido em edifícios divididos em unidades autônomas.
Esse seguro do condomínio cobre a edificação, e não os móveis de cada morador. Para o inquilino de apartamento, a pergunta sobre os próprios bens continua a mesma. Detalhamos o produto em seguro de condomínio obrigatório: o que cobre e o que fica de fora.
O que o seguro fiança garante, e o que fica fora dele
Seguro fiança e seguro residencial aparecem na mesma negociação de aluguel, mas têm finalidades diferentes.
A Lei do Inquilinato lista 4 modalidades de garantia da locação e proíbe usar mais de uma no mesmo contrato, sob pena de nulidade (art. 37):
| Garantia (art. 37) | Como funciona | Limite ou detalhe na lei |
|---|---|---|
| Caução | Depósito, bens ou títulos dados em garantia | Em dinheiro, até 3 meses de aluguel, depositados em poupança (art. 38, § 2º) |
| Fiança | Uma pessoa (o fiador) responde pelas obrigações do inquilino | — |
| Seguro de fiança locatícia | Seguradora garante ao proprietário as obrigações do inquilino | Abrange a totalidade das obrigações do locatário (art. 41) |
| Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento | Quotas de fundo ficam vinculadas à locação | Incluída pela Lei 11.196/2005 |
Na página da SUSEP sobre seguro fiança locatícia, o segurado é o proprietário, e o garantido é o inquilino. A cobertura básica, de contratação obrigatória, é a falta de pagamento de aluguéis. Encargos, tributos, contas de luz, gás e água e danos físicos ao imóvel só entram como coberturas adicionais. A SUSEP ainda deixa claro que o seguro não isenta o inquilino de nenhuma obrigação do contrato.
O que fica fora do seguro fiança, pela própria definição:
- Os bens do inquilino: móveis, eletrônicos e roupas não são obrigação da locação, e o segurado do seguro fiança é o proprietário.
- A responsabilidade civil do inquilino perante terceiros, como o vizinho de baixo atingido por um vazamento.
- Danos ao imóvel, quando a cobertura adicional não foi contratada.
Detalhamos o custo do produto em seguro fiança: como calcular o custo em 12 meses.
O que cada apólice protege
A tabela é um resumo didático, não a cláusula de uma apólice real: cada seguradora define o alcance exato do que oferece.
| Situação | Quem tem interesse em ter a cobertura |
|---|---|
| Incêndio destrói parte da estrutura (paredes, piso) | Proprietário, com o seguro dele; em apartamento, também o seguro obrigatório do condomínio |
| Incêndio destrói móveis e eletrônicos do inquilino | Inquilino, com cobertura de conteúdo |
| Vazamento danifica instalação hidráulica embutida | Proprietário |
| Vazamento estraga o tapete e o sofá do inquilino | Inquilino |
| Visita do inquilino se machuca dentro do imóvel | Quem contratou cobertura de responsabilidade civil |
| Inquilino atrasa o aluguel e sai sem pagar | Proprietário, com o seguro fiança, se essa foi a garantia escolhida |
A SUSEP descreve o seguro residencial como compreensivo, “por conter diversas coberturas”, e cita entre elas incêndio, danos elétricos, roubo e furto, alagamento, vendaval, vidros e responsabilidade civil familiar. Quais delas são básicas depende do produto: na Bradesco Seguros, por exemplo, incêndio, explosão e implosão formam a cobertura básica, obrigatória na contratação, e vazamento por ruptura de tubulação é cobertura adicional. Para duas coberturas que geram muita dúvida, veja danos elétricos e vazamento e infiltração.
O que a lei e o contrato de locação dizem
O ponto de partida é o art. 22, VIII, da Lei do Inquilinato: cabe ao locador pagar os impostos, as taxas e o prêmio do seguro complementar contra fogo do imóvel, “salvo disposição expressa em contrário no contrato”. O contrato pode transferir esse custo ao inquilino, desde que esteja escrito.
Do lado do inquilino, o art. 23 traz três deveres ligados a danos:
- Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal (inciso III).
- Avisar o proprietário de imediato sobre dano ou defeito cujo reparo caiba a ele (inciso IV).
- Reparar logo os danos que ele, os dependentes, familiares, visitantes ou prepostos causarem ao imóvel (inciso V).
Ou seja: um dano causado pelo inquilino é responsabilidade dele, com ou sem seguro. Por isso, vale ler a cláusula de seguro antes de assinar e ver quem paga o seguro contra fogo, qual garantia foi escolhida e se o contrato diz que cada parte segura os próprios bens.
Quem contrata o quê
| Quem contrata | O que a apólice protege | O que fica de fora |
|---|---|---|
| Proprietário | Estrutura do imóvel, instalações fixas | Bens do inquilino |
| Inquilino | Conteúdo (móveis, eletrônicos) e responsabilidade civil, se contratada | Reconstrução da estrutura do imóvel |
| Nenhum dos dois | Nada | Tudo fica para a lei e o contrato de locação, como os deveres do art. 23 |
Se houver sinistro: os prazos da seguradora
Com apólice ativa, o pedido de indenização segue os prazos da Lei 15.040/2024, que valem para o seguro do proprietário e para o do inquilino:
- A seguradora tem até 30 dias para dizer se o sinistro tem cobertura, contados da entrega da reclamação com todos os documentos necessários (art. 86).
- Ela pode pedir documento complementar dentro desse prazo, o que suspende a contagem. Nos seguros de importância segurada até 500 salários mínimos, isso só pode acontecer uma vez; acima disso, no máximo 2 vezes (art. 86, §§ 3º e 4º).
- Reconhecida a cobertura, o pagamento sai em até 30 dias (art. 87).
Checklist antes de assinar o contrato de locação
Para o proprietário:
- Sei se o seguro contra fogo fica comigo (regra da lei) ou se o contrato transfere esse custo ao inquilino, por escrito.
- Mantenho um seguro residencial para a estrutura e informei a locação à seguradora, se a apólice pedir.
- Sei qual garantia foi escolhida (só uma é permitida) e, se for seguro fiança, se inclui a cobertura adicional de danos ao imóvel.
- Fiz a vistoria de entrada, com fotos, para comparar na devolução.
Para o inquilino:
- Li a cláusula de seguro e sei se vou pagar o seguro contra fogo do imóvel.
- Decidi se contrato uma apólice para os meus bens, com cobertura de conteúdo.
- Verifiquei se a minha apólice inclui responsabilidade civil, útil se um visitante se machucar ou se eu causar dano ao vizinho, tema que também aparece em vazamento e infiltração: o seguro residencial cobre?.
- Guardei notas fiscais e fotos dos móveis e eletrônicos.
Erros comuns
- Achar que o seguro fiança cobre os seus móveis. O segurado dele é o proprietário, e a cobertura básica é o aluguel não pago.
- O proprietário presumir que o inquilino está segurando a estrutura. O interesse do inquilino é o próprio conteúdo.
- O inquilino presumir que a apólice do proprietário cobre seus móveis. Ela protege o interesse do proprietário.
- Pedir duas garantias no mesmo contrato, como fiador e seguro fiança. A lei proíbe, sob pena de nulidade.
- Nenhuma das partes contratar nada e só descobrir a lacuna depois de um sinistro.
Nota editorial
Conteúdo produzido com apoio de IA e revisado pelo editor-chefe, Gustavo Leite dos Santos. As regras deste texto foram conferidas nas fontes oficiais listadas no fim da página, nas datas indicadas, e o exemplo de cobertura básica é o de uma seguradora que publica essa informação. As tabelas de situações são didáticas: coberturas e exclusões variam por seguradora e por contrato, então confirme sempre nas condições da sua apólice e no seu contrato de locação.